Cinq bonnes raisons d'acheter pour louer

La pierre comme placement, y avez-vous pensé ? Au-delà de l’achat de la résidence principale, l’immobilier se conçoit aussi comme un placement.

 C’est même une des pierres fondatrices de la constitution ou de la consolidation d’un patrimoine au même titre que d’autres produits financiers. Depuis des années, la pierre fait figure de placement de « père de famille » et devient même une valeur refuge pendant des périodes boursières chahutées. L’immobilier a pourtant ses côtés sombres. D’abord, comme tous les marchés, la pierre est cyclique. Les phases de hausses et de baisses des prix sont lentes et se déroulent sur plusieurs années. Il faut savoir que cet actif est peu liquide c'est-à-dire qu’il faut compter près de trois mois pour l’acheter et parfois beaucoup plus pour le céder.

  Ensuite pour être rentable, l’opération doit s’effectuer sur une longue période. Pensez en effet que vous serez soumis - par principe - à l'imposition sur la plus-value en cas de revente et que l'inflation est prise en compte dans le calcul  : plus vous aurez été propriétaire du bien longtemps, moins vous aurez à payer d'impôt.

Enfin, la rentabilité est à la merci d’une défaillance de paiement du locataire et d’une fiscalité mouvante.

Les contraintes et ces inconnues rendent donc incertain le rendement. Dans ces conditions, pourquoi se lancer dans une telle opération? Voici 5 bonnes raisons de plonger.

1) Un complément de revenu pour la retraite

 Le système français de retraite par répartition atteint ses limites. Les retraités de demain seront financièrement moins bien lotis que ceux d’aujourd’hui. A l’heure actuelle, la chute de revenu au moment de la retraite avoisine 40 %, de combien sera-t-elle dans quelques années ? Difficile de le prévoir, mais la dégringolade des pensions va se poursuivre. Une chose est sûre : pour compenser cette baisse de niveau de vie, mieux vaut se préparer des revenus complémentaires. L’investissement locatif offre cette solution. Pour celui qui achète à crédit, 15 à 20 ans avant l’âge de la retraite, il est possible de se retrouver -une fois sorti de la vie active- à la tête d’un patrimoine immobilier entièrement payé. A ce moment là, les revenus locatifs ne serviront plus au règlement de l’emprunt, mais doperont une pension retraite peau de chagrin.

2) Se loger soi-même ou ses proches

 En achetant une maison ou un appartement dans votre région natale ou un bien en bord de mer, vous vous préparez un toit pour vos « vieux jours ». En attendant de l’habiter, vous le louez. Pour être réalisable, ce scénario doit s’échafauder à l’avance avec suffisamment d’années de locations avant la retraite pour amortir l’achat. Assurer l’avenir de ses proches, c’est leur offrir un toit pour pas cher. La location ou l’achat d’un logement pèse tellement lourd dans le budget d’un ménage (30 à 50 %), que la mise à disposition gracieuse ou à petit prix d’une habitation pour ses parents âgés, ses enfants ou ses petits-enfants constitue un vrai coup de pouce.

3) Profiter de la remontée des rendements

 Ces trois paramètres - la baisse générale du prix de la pierre, celle moins marquée des loyers et la détente des taux d’intérêts - dopent depuis quelques mois l’investissement locatif. Les nouvelles orientations du marché immobilier ont un effet mécanique sur le placement pierre. Elles contribuent à l’amélioration des rentabilités locatives partout en France. De quoi mettre du baume au cœur des investisseurs en quête d’une telle opération. Selon une récente étude d’Ad Valorem, les taux de rendement 2008 vont de 4,8 % à 5,4 % à Paris, de 5,1 % à 6,8 % en région parisienne et de 5,5 % à 7 % dans le reste la France. Même constat relevé par la Fnaim, où les taux s’échelonnent entre 4,2 % et 6,8 %. La baisse annoncée des prix de 10 % sur un an et de près de 25 % sur 2 ans –selon différents professionnels- devrait rendre la pierre encore plus accessible et donc plus rentable.

 Autre donnée importante : la confirmation du ralentissement général des loyers. Selon les dernières statistiques de l’Observatoire des loyers Clameur, la progression moyenne des valeurs locatives a été de 1,8 % en 2008 contre 2 % en 2007. Enfin, la demande locative est depuis peu dopée en raison d’un report des acquisitions. Dans un environnement économique et social perturbé et dans l’espoir d’une baisse plus prononcée des prix, bon nombre de ménages, financièrement capables de devenir propriétaires, ont préféré différer leur acquisition et se rabattre sur la location.

 Réaliser un investissement dans le neuf, le moment paraît aussi opportun. D’abord, parce que les prix ne montent plus, voire reculent. Ensuite, la récente disposition fiscale Scellier rend à nouveau cette opération attractive.

4) Se construire un patrimoine grâce au crédit

 En matière d’investissement locatif, pas besoin de payer comptant ! Malgré des montants conséquents, la pierre est le seul investissement que les banques acceptent de financer-en partie ou en totalité- à crédit.

Pour le particulier, l’intérêt de la manoeuvre est double : D’abord, c’est un moyen sans pareil de se constituer un patrimoine immobilier sans un euro en poche. Il suffit d’être solvable et surtout de disposer d’une capacité d’endettement suffisante pour solliciter un prêt.

 Ensuite, l’achat avec un emprunt permet de disposer immédiatement du bien sans l’avoir payé. Résultat, la mise en location permet d’encaisser pendant des années des revenus capables de couvrir une partie de la mensualité de remboursement. Presque toujours, il faudra mettre la main à la poche pour compléter le paiement de ce crédit. Toutefois, un habile dosage entre votre apport personnel (aussi faible soit-il), les loyers escomptés et votre effort d’épargne permettront de trouver cet équilibre financier. Au fil des ans, l’emprunt se remboursera sans douleur.

5) Payer moins d’impôts

 Le choix de l’investissement locatif est parfois motivé par des raisons fiscales. C’est souvent autour de la quarantaine que les revenus commencent à atteindre des pics qui engendrent une pression fiscale forte. A partir de 5 000 euros d’impôts par an, le traitement de la fiscalité peut devenir une priorité et l’investissement locatif défiscalisant est une réponse. Alors si votre taux d’endettement le permet, pourquoi ne pas réaliser un investissement locatif ? Contrairement à la résidence principale, la détention d’un bien locatif offre une multitude de déductions possibles qui au bout du compte permettent d’alléger vos impôts. A ce jour, la panoplie des mesures fiscales destinées à doper l’investissement locatif est large : du Scellier au Borloo au Robien « recentré » en passant par les régimes Malraux, Girardin, Demessine sans oublier les statuts de Loueur en meublé professionnel (LMP) et de Loueur en meublé non professionnel (LMNP).